Nossa coluna será abrilhantada pela participação do Dr. Jaite Corrêa Nobre Júnior, especialista em Direito Empresarial, com escritório em Londrina -PR.
Imagine que sua empresa esteja estabelecida há vários anos num determinado ponto comercial, que passou a ser muito importante para o sucesso do seu negócio.
Agora suponha que o contrato de aluguel esteja chegando ao final, sem que o proprietário do imóvel queira renovar o contrato. O que fazer nessa situação?
Para casos de renovação de contrato de aluguel comercial como este, é possível utilizar a Lei do Inquilinato para obrigar o locador do imóvel a renovar o contrato de locação.
E o que é a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato (Lei n° 12.112/09) rege o mercado de locação de imóveis com direitos e obrigações tanto para o inquilino, como para o locador.
São regras que, se bem seguidas, definem uma relação justa para ambas as partes.
O que fazer quando o locador não quer renovar o contrato de aluguel comercial?
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador é obrigado a renovar o contrato se o locatário/inquilino preencher certos requisitos.
Vale lembrar que a ação renovatória é conduzida por um advogado, que deve propor a medida judicial a partir de um ano antes do fim do contrato, no prazo máximo de seis meses antes do término.
Quais os requisitos para conseguir a renovação do contrato?
Os requisitos básicos para a renovação do contrato de aluguel são os seguintes:
O contrato deve ser escrito, assinado por ambas as partes e com prazo final determinado.
O locatário deve estar no imóvel há pelo menos 5 anos, sendo que no caso de contratos diferentes pode se realizar a soma dos contratos.
O locatário esteja exercendo a mesma atividade há pelo menos 3 anos ininterruptos.
O contrato deve ter sido registrado na matrícula do imóvel.
O locatário deve provar que cumpriu corretamente o contrato, inclusive o pagamento de impostos e taxas.
O locatário deve apresentar a anuência do fiador, ou ainda outra pessoa com garantias para figurar como fiador.
Sendo assim, preenchidos esses requisitos, é possível exigir judicialmente a renovação do contrato de locação.
O locador é sempre obrigado a renovar o contrato?
O locador não será obrigado a renovar o contrato, caso ocorra uma das seguintes situações:
Por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.
Se o locador pedir o imóvel para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existentes a mais de um ano, sendo ele detentor da maior parte do capital da sua empresa ou seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Importante lembrar que, de acordo com a Lei do Inquilinato, o proprietário não pode exercer as mesmas atividades do inquilino.
Posso ser indenizado se o locador não realizar a renovação de contrato?
Sim. Quando o valor patrimonial do imóvel aumenta por conta das atividades exercidas pelo inquilino e a renovação do contrato não é realizada, o proprietário pode ter que indenizar o inquilino pelas perdas e danos sofridos.
Artigo: Jaite Corrêa Nobre Júnior – advogado sócio do escritório Nobre & Cruvinel Sociedade de Advogadoslar
Larissa Melo Ricardo Advogada